Was ist eine Vorsorgewohnung?

Als Vorsorgewohnung wird eine neu errichtete Eigentumswohnung bezeichnet, die nicht selbst bewohnt, sondern zum Zweck der Vermietung erworben wird. Durch die langfristige Vermietung und die Mieteinnahmen wächst der Wert der Kapitalanlage über die Jahre. Falls die Immobilie fremdfinanziert wird, dienen die Mieterträge auch zur Tilgung in den ersten Jahren. Sobald die Vorsorgewohnung schuldenfrei ist, erwirtschaftet sie aktive Erträge in Form von Mieteinnahmen und der Investor hat ein wertbeständiges, arbeitsfreies Zusatzeinkommen. Zusätzlich profitieren die Eigentümer der Immobilie von Inflationsschutz und gegebenenfalls einer Wertsteigerung der Immobilie.

Worin liegen die Vorteile einer Vorsorgewohnung?

Vorsorgewohnungen bieten den Investoren einige Steuervorteile. Der Käufer der Immobilie wird zum „Unternehmer“ im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Das berechtigt zum Vorsteuerabzug und die auf den Kaufpreis entfallende Vorsteuer wird vom Finanzamt retourniert. Damit kauft man die Wohnung zum Nettopreis. Außerdem ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung positive Einkommenssteuereffekte. Alle mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Ausgaben – wie Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten oder Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen – können steuerlich abgesetzt werden und senken so die Einkommenssteuer.

Für wen eignen sich Vorsorgewohnungen?

Eine Vorsorgewohnung ist die richtige Geldanlage, wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern durch Mieteinnahmen ein Zusatzeinkommen generieren möchte. Die steigende Nachfrage am Wohnungsmarkt und damit verbunden höhere Mieten tragen dabei zu einem sehr guten Ertrag mit überschaubarem Risiko bei. Im Schnitt kann mit einer Vorsorgewohnung eine solide Rendite von 3 bis 4,5 % pro Jahr erwirtschaftet werden. Neben Steuervorteilen ermöglicht eine Vorsorgewohnung auch flexible Möglichkeiten im Alter. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist das Eigenheim oft zu groß. Altersgerecht anpassbar kann die Vorsorgewohnung als pflegeleichter Wohnort in guter Lage dienen. Oder die Anlegerwohnung bleibt vermietet und sorgt weiterhin für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen für Generationen.

Welche Chancen und Risiken gibt es?

Sachwerte gelten als wertstabile Geldanlage und sind keinen großen Wertschwankungen ausgesetzt.. Die Wohnungspreise fallen oder steigen nicht von heute auf morgen um mehrere Prozentpunkte – auch nicht in Krisenzeiten. Durch „gedeckelte Mieten“ haben Investoren ein niedriges Vermietungsrisiko und ein sogenannter Mietenpool verringert das Risiko eines Leerstandes. Da die Miete automatisch mit dem Verbraucherpreisindex erhöht wird, droht auch keine Inflation. Wird die Vorsorgewohnung direkt vom Bauträger erworben, kommt zwingend das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) zur Anwendung. Das BTVG ist ein Schutzgesetz und dient der Absicherung von Personen, die noch nicht existente Eigentumswohnungen erwerben. Auch eine Eigennutzung der Vorsorgewohnung ist jederzeit möglich. Hier gilt es nur zu beachten, dass eventuell der Vorsteuerabzug entfällt. Um von der vollen Erstattung zu profitieren, muss die Vorsorgewohnung für mindestens 20 Jahren vermietet sein. Die Vorsorgewohnung kann auch wieder verkauft werden – auch hier gilt die 20-Jahres-Frist bzw. aliquote Refundierung bei Umsatzsteuerberichtigung.

Welche Vorsorgewohnungen sind besonders attraktiv?

Die idealen Voraussetzungen für eine langfristige Vermietung sind die Lage und Größe der Vorsorgewohnung. 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen sind ideal und sprechen den Großteil der Mieter an – von Singles über junge Pärchen bis zu Senioren. Wichtig ist auch die Ausstattungsqualität, speziell der Küchen- und Sanitärbereiche. Eine moderne, durchdachte und zugleich möglichst kompakte Immobilie senkt die Kosten für potenzielle Mieter und Mieterinnen und steigert das Interesse. Ein Balkon oder Terrasse, ein Abstellraum und ein PKW-Parkplatz werten die Vorsorgewohnung weiter auf.

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